Wissenswertes für den Immobilienkauf in Spanien

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PREISVERHANDLUNGEN
Wenn die geeignete Immobilie gefunden wurde, gilt es mit dem Verkäufer die Bedingungen und den Preis zu vereinbaren. Ihr Anwalt wird to entsprechenden Prüfungen und Untersuchungen (im Grundbuch eingetragene Belastungen etc.) vornehmen und mit dem Verkäufer die Löschung oder Übernahme eventueller Belastungen arrangieren.
Sobald eine verbale Einigung erfolgt ist, sind die Bedingungen des Kaufes schriftlich festzuhalten.  Es ist in Spanien üblich eine Anzahlung zu leisten, um die Immobilie bis zur Erfüllung der Privatverträge zu reservieren.

PRIVATVERTRÄGE
Nach Einigung über Kaufpreis und Kaufbedingungen ist der nächste Schritt ein Kaufvertrag oder ein Kaufoptionsvertrag. Dies kann innerhalb der folgenden zwei Wochen nach formeller Annahme des Angebotes oder auch schneller erfolgen. Der private Vertrag oder Optionsvertrag reflektiert alle vereinbarten Bedingungen und enthält ein Datum an dem spätestens vor dem Notar zu unterzeichnen ist. Die Laufzeit beträgt in der Regel zwischen einem und drei Monaten und erlaubt es Käufer und Verkäufer beispielsweise eine Hypothek, einen Umzug oder andere Dinge zu arrangieren. Es ist üblich zu diesem Zeitpunkt die Anzahlung, die in der Regel nicht zurückerstattet wird, falls der Käufer den Privatvertrag nicht erfüllt und vom Kauf zurücktritt. Sollte der Verkäufer vom Verkauf zurücktreten, wird die Anzahlung zurückerstattet und eine Entschädigung in gleicher Höhe an den Kaufinteressenten gezahlt. Bis zur Anzahlung ist die Immobilie nicht formell reserviert. Abweichungen von diesen Gepflogenheiten sind möglich und in Absprache mit dem Anwalt zu klären.

KAUFABSCHLUSS VOR DEM NOTAR
In Spanien gilt ein Kauf als formell abgeschlossen, wenn die Kaufurkunde vor dem Notar unterzeichnet wird und die Restzahlung vorgenommen wird. In diesem Moment wird auch die Übergabe an den Käufer vorgenommen und die Schlüssel ausgehändigt.
Die „Escritura“ (Kaufurkunde) ist das offizielle Dokument, welches den Eigentümer spezifiziert und eine detaillierte Beschreibung der Immobilie enthält. Nach spanischem Gesetz ist es notwendig diese „Escritura“ vor einem öffentlichen spanischem Notar zu unterzeichnen.
Der Notar ist ein öffentlicher Funktionär, der für die offizielle Protokollierung des Kaufes zuständig ist. Die Urkunde muss in seiner Gegenwart unterzeichnet werden und stipuliert, dass der Inhalt von den betroffenen Parteien verstanden wurde.
Der Käufer kann die Unterschrift der Unterkunde persönlich vornehmen oder eine entsprechende Vollmacht an einen Beauftragten (Anwalt etc.) geben, der diese in seinem Auftrag vornimmt.

EINTRAG IM GRUNDBUCH
Nach Unterschrift sendet der Notar ein Fax an das lokale Grundbuchamt und Ihr Anwalt oder „Gestoria“ (Büros die sich mit der Abwicklung offizieller Vorgänge, Steuerberatung etc. befassen) arrangiert:
- Zahlung der für den Kauf relevanten Steuern
- Eintrag der Kaufurkunde im Grundbuchamt (kann drei bis vier Monate dauern)
- Ummeldung der Leistungen (Strom, Wasser, Telefon, Grundsteuer, Müllgebühren, etc.) und Organisation der direkten Abbuchung von Ihrem Konto

KOSTEN FÜR DEN KÄUFER BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN
Es sind bei Kauf einer Immobilie in Spanien diverse Steuern und Gebühren für den Käufer fällig und Sie sollten für diese Kosten zwischen 10% und 12% des Kaufpreises kalkulieren.

Gebühren:
Notargebühren: Diese variieren nach dem Wert der Immobilie und verschiedenen anderen Faktoren.
Grundbuchamtgebühren: Auch diese variieren je nach Gemeinde, Typ und Wert der Immobilie. Es handelt sich hierbei nicht um Steuern sondern eher um Verwaltungsgebühren, die aber der Vollständigkeit halber zu erwähnen sind.
Steuern:

Steuern:
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP): Steuern für die Übertragung beim Kauf eines Grundstücks, Hauses, Appartements oder Baugrundstücks von einem privaten Verkäufer. Auf Mallorca liegt diese bei 7% des deklarierten Kaufpreises in der “Escritura”. Dies hat häufig zu einer Unterverbriefung verleitet und obwohl diese Praxis weitverbreitet war und ist, IST DAVON ABZURATEN. Es kann zu hohen Strafen führen und ausserdem bei einem späteren Verkauf zu Problemen mit sehr hohen Steuern auf den Kapitalgewinn führen, da der beim Kauf deklarierte Wert die Basis zur Berechnung dieser beim Verkauf fälligen Steuer ist.

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (I.V.A.): Hierbei handelt es sich um das spanische Äquivalent der Mehrwertsteuer. Diese wird anstelle des I.T.P. angewendet, wenn es sich beim Verkäufer nicht um eine Privatperson sondern einen Promotoren handelt und beträgt 7% auf den Wert.

AJD (Stempelsteuer):  Zuzüglich zur IVA fallen Dokumentensteuer bzw. Stempelsteuern an, die bis zu 1% des Kaufpreises betragen können.

PLUSVALIA (Wertzuwachsteuer): Diese bezieht sich auf den Zuwachs des Katasterwertes von Immobilien. Dem spanischen Gesetz entsprechend ist diese vom Verkäufer zu bezahlen aber auf Mallorca besteht der Usus diese dem Käufer zu belasten. Wer diese Steuer bezahlt, ist bei den Verhandlungen und in Absprache mit Ihrem Anwalt zu klären.  

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES(Kapitalgewinnsteuer für Nichtresidente): Wenn es sich bei dem Verkäufer um Nicht-Residente handelt sind vom angegebenen Kaufpreis 3% einzubehalten und an die spanische Steuerbehörde im Namen des Verkäufers abzuführen. Der Betrag wird als Anzahlung auf die für den Verkäufer fällige Kapitalgewinnsteuer (18% des beim Verkauf erzielten Kapitalgewinns) verwendet. 

Abgaben
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (I.B.I.): Grundsteuer für alle Immobilienbesitzer in Spanien. Der Betrag wird auf Basis des Katasterwertes kalkuliert und variiert je nach Gemeinde. In der Regel liegen die Beträge weit unter den entsprechenden Gebühren für vergleichbare Objekte in Deutschland. 

CONTRIBUCION TERRITORIAL RUSTICA: Ebenfalls Grundsteuer, aber für Immobilien im ländlichen Gebiet.

TASAS Y CARGAS: Von den Gemeinden erhobene Abgaben für die diverse Leistungen. Dies enthält beispielsweise Müllgebühren, offizielle Parkverbotszonen vor Garagen, Reinigung der Strassen, KFZ Steuer etc. In der Regel sind diese Beträge nicht sehr hoch.

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)
Hierbei handelt es sich um eine Identifizierungsnummer für Ausländer in Spanien. Diese ist für diverse Vorgänge (Zahlung von Steuern, Hypotheken, Um- oder Anmelden von KFZ, etc.) unabdinglich und auch für Ausländer , die nicht ständig in Spanien leben oder ihren Steuerwohnsitz im Ausland haben, notwendig. Die Nummer wird von der Ausländerbehörde erteilt und in der Regel wird Ihr Anwalt, Gestoria oder Bank Ihnen dabei behilflich sein.

Tel no - Büro : (+34) 971 236 501 - Handy : (+34) 619 726 026
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C/ Antoni Calafat,10, Puerto Andratx, Mallorca, 07157 Spanien
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